ŞEHRİN İLK YILDIZI EKONOMİK ÖMRÜNÜ KAYBETTİ, 84 MİLYON'DAN..
EKONOMİK ÖMRÜNÜ KAYBETTİ, İCRADAN SATILIĞA DÜŞTÜ
KARAMAN İCRA DAİRESİNDEN SATILIK AVM
Karaman’da 2000’li yılların başında şehrin ilk büyük alışveriş mağazası olan ve “AFRA” markası altında çeşitli sektör ve eğlence merkezlerini beraberinde barındıran sonrasında ise “MAKRO” adı altında AVM’nin yanı sıra restaurant ve kafeteryaları ile şehrin cazibesi olan AVM, ekonomik ömrünü kaybetti.
Karaman’ın ilk AVM’si özelliğini de taşıyan bu kompleks İcradan satışa çıkarıldı.
AVM İÇİN 84 MİLYON LİRA KIYMET BİÇİLDİ
Karaman İcra Dairesinden satışa çıkarılacak olan AVM ve kompleks için 2-3 Şubat 2023 tarihleri arasında Karaman Belediye Başkanlığı Müzayede Salonunda açık artırma süresi başlayacak.
Alışveriş Merkezİ ve arsası ile satışa çıkarılan Makro AVM, 57.071,44 m² yüzölçümü ile 4 adet kapı girişi bulunuyor.
Borçluya ait gayrimenkulün ada ve parseli imar uygulaması sonucunda değişkenliğe uğrayan kompleks, içerisinde toplam 21 adet dükkan ve eklentilerinden oluşuyor.
11 adet dükkan işyeri olarak kullanılırken, ,10 adet dükkan ise boş olarak bulunuyor. Alışveriş Merkezinin Batı cephesinde Marketin arka tarafında muhasebe müdür ve personel odaları, Kazan dairesi, yemekhane, soğuk hava depoları, düz depolar, Bay ve Bayan Tuvaletleri ve soyunma odaları gibi ekleri de yer alıyor. Tek katlı betonarme karkas olarak yapılan 13582 m² alana sahip olup 3.sınıf özellikleri olan bir yapı niteliğindeki AVM’nin yapı saçak kotu yüksekliği 6,5 metre.
Mevcut Alışveriş Merkezinin şehir merkezine uzaklığı 2000 metre olup doğu-batı cepheleri ile dükkanlar yaklaşık 45-50 senelik. Bulunduğu arsa dükkanlardan kıymetli halde bulunan kopmleksde dükkanlar eski olunca ekonomik ömrünü de kaybetti.
İCRADAN SATIŞA ÇIKAN AVM HAKKINDA TEKNİK BİLGİLER
1-) 10 adet boş dükkan toplam 1547 m² alan,
2-) 1 adet dükkanda (Kuruyemiş mağazası) toplam 23 m² alan,
3-) 3 adet dükkanda (mobilya mağazası) toplam 1479 m² alan,
4-) 1 adet dükkanda yapı marketi toplam 1957 m² alan,
5-) 1 adet dükkanda (mücevherat mağazası) toplam 35 m² alan,
6-) 1 adet dükkanda (Bijuteri mağazası) toplam 28m² alan,
7-) 1 adet dükkanda (Atış Poligonu) toplam 28 m² alan,
8-) 1 adet dükkanda (Alışveriş mağazası) toplam 3200 m² alan,
9-) 1 adet dükkanda (Sinema Salonu) toplam 780 m² alan,
10-) 1 adet dükkanda, bovling salonu toplam 34 m² alan,
11- ) 3 adet dükkanda bay ve bayan tuvalet,mescit, toplam 100 m² alan,
12-) Binanın iç tarafındaki Alışveriş Merkezinin Batı cephesinde Marketin arka tarafında muhasebe müdür ve personel odaları, Kazan dairesi, yemekhane, soğuk hava depoları, düz depolar, Bay ve Bayan Tuvaletleri ve soyunma odaları toplam 4371m² alandan meydana geliyor.
Toplam alan= 13.582,00 m²dir. Mevcut yapının yapım özellikleri dikkate alındığında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2021 yılı yapı yaklaşık maliyeti birim fiyatlarının bulunduğu listede 5. Sınıf A grubu yapılar kapsamında olduğu (İçerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran market v.b, bulunana) ve birim maliyetine göre hesaplanmış.
Alışveriş merkezi olarak kullanılan kapalı alanda bulunan yapıların toplam değeri =24.203.124,00 TL'dir.
Alışveriş binasının dış tarafında bulunan inşaatlar ve özellikleri;
Tek katlı betonarme karkas ve yığma kargir olarak yapılan binaların çoğunluğu Alışveriş merkezini kuzey tarafına yanaşık ve ayrık olarak yapılar mevcut.
Beton,duvarları tuğla duvar üzeri sıvası ve boyası tamamlanmış olup pencere çerçeveleri profil saç kaplama penceredir.Giriş ve çıkış kapıları birkısmı çelik saçtan birkısmı ahşap ve PVC. Malzemesinden yapılmış olup boyalıdır. Yaklaşık 50 yıllık yapılardır.
Tek katlı betonarme karkas olarak yapılan binaların çatı örtüsü bazılaı oluklu saç , bazıları beton tabliye olup çatı bulunmamaktadır. Bazılarıda kiremit kaplı. Alışveriş merkezine bitişik olarak 2 adet tek katlı gölgelik inşaatı yapılmıştır. Gölgelik inşaatı yapıları çelik profiller ile yapılmış olup yan duvarların bir kısmı tuğla ve sac levhalar ile kapatılmıştır. Yapıların ön tarafları açık şekildedir. Çatı örtüsü oluklu saçtan yapılmıştır. Yaklaşık 15 yıllık yapıdır. Alışveriş merkezinin dış tarafında bulunan inşaatlar Belediye kayıtlarında yapı ruhsatı bilgilerine rastlanmamış olup kaçak olarak yapıldığı kanaatına varılmıştır. Alışveriş Merkezinin Kuzey ve Güneyinde yapılmış olan eklenti inşaatlar genelde aynı yıllarda yapılı olup yapım şekli bakımından farklılık bulunmaktadır. Mevcut yapının bulunduğu konum ve yapım özellikleri dikkate alındığında, bazı imalatlar özel imalat kapsamında piyasa araştırmalarına göre değerlendirilmiş, değerler için Çevre Şehircilik Bakanlığının 2021 yılı yapı yaklaşık maliyeti birim fiyatlarının bulunduğu listenin 2.sınıf B, 2.sınıf A, 1.sınıf A grubunun olduğu listelere göre değerlendirilmiştir.
Yapı dışında bulunan işyerleri ve inşaatlar
1-) 1 adet tek katlı dükkanda (Kokoreç Dükkanı) (toplam 150 m² alan)
2-) 1 adet tek katlı dükkanda (Pastahane,çay Salonu) (toplam 250 m² alan)
3-) 1 adet tek katlı dükkanda (Telefon Standı) (toplam 10 m² alan)
4-) 1 adet Gokart Oyun Pisti(toplam 1680 m² alan)
5-) 1 Adet Halı Saha(toplam 1015 m² alan)
6-) 1 adet tek katlı Bay ve Bayan Tuvalet (toplam 23 m² alan)
7-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Bina (toplam 166 m² alan)
8-) 4 Adet tek katlı Yan yana Bitişik Basit Yığma Bina (toplam 39+42+36+125=242 m² alan)
9-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Bina (toplam 400 m² alan)
10-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Trafo Binası (toplam 131 m² alan)
11-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Jenaratör Binası (toplam 42m² alan)
12-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Bina Depo (toplam 132 m² alan)
13-) 1 Adet tek katlı Betonarme Su Kulesi Binası (toplam 86 m² alan)
14-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Su Deposu Binası (toplam 166 m² alan)
15-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Bina (toplam 10 m² alan)
16-) 1 Adet tek katlı Betonarme Yığma Depo ve Mesken Binası (toplam 166 m² alan)
17-) 1 Adet tek katlı Çelik Konstriksiyon Gölgelikler (toplam 166 m² alan)
18-) Toplam 337 m² Bahçe Duvarı
19-) Toplam 393 m² Tel çit Yapılması
20-) Toplam 3500 m² Kilitli Taş Döşemesi
21-) Toplam 7690 m² Asfalt Serim
Karaman(Merkez) HacıcelalMah. HacıCelal mevkii 5264 ada 2 nolu parselde bulunan 57.071,44 m² alana sahip Alış-Veriş Merkezi ve arsası niteliğindedir. Yerinde yapılan kontrolde dosya borçlusuna ait alışveriş merkezi adı altında bulunan arsa KARAMAN Çevre Karayoluna Cepheli olup Karaman girişine 3 km mesafededir. Arsanın bulunduğu konum itibarı ile kıymetlidir. Ticari bir arsa olup T2 emsal uygulaması olarak yapı yükseklikliği serbest olarak imar durumu mevcuttur.
Emsal uygulaması 1,35 katsayısıdır.
Karaman(Merkez) Hacıcelal Mah. Hacıcelal mevkii 5264 ada 2 nolu parselde bulunan 57.071,44 m² parselin kıymeti göz önüne alındığında 1.000.00 TL/m² edeceği araştırılarak bulunmuştur. alışveriş merkezi binasının arsası 4 yola cepheli olup Karaman merkezine 1,5 km mesafededir. Arsanın bulunduğu konum itibarı ile kıymetlidir. Ticari bir arsa olup T2 emsal uygulaması , Yükseklik serbest emsal 1,35 katsayısından dolayı. Toplam olarak inşaat yapma alanı 57.071,44m² X 1,35 m²= 77046,44 m² alanında işyeri olmak üzere bina yapılabilir vaziyettedir. Buna göre 5264 ada 2 parsel 57.071,44 m² olduğuna göre 57.071,44 m² X 1,35m²=77.046,44 m² alanında işyeri olmak üzere bina yapılabilir vaziyettedir.
İnşaat ve arsa yönünden değerlemesi :
1-Alışveriş merkezi olarak kullanılan kapalı alanda bulunan yapıların toplam değeri = 24.203.124,00 TL'dir.
Alışveriş merkezi olarak kullanılan kapalı alanın dış tarafında bulunan yapıların toplam değeri = 1.933.586,00 TL'dir.
Alışveriş merkezinin bulunduğu arsanın değeri : 57.071,44*1.000,00 TL = 57.071.440,00 TL'dir.
Taşınmazın arsa ve İnşaat yönünden Toplam değeri= 24.203.124,00 TL +1.933.586,00 TL +57.071.440,00 TL =83.208.150,00 TL'dir.
İnşaat ve arsa yönünden değerlemesi :
1-Alışveriş merkezi olarak kullanılan kapalı alanda bulunan yapıların toplam değeri = 24.203.124,00 TL'dir.
Alışveriş merkezi olarak kullanılan kapalı alanın dış tarafında bulunan yapıların toplam değeri = 1.933.586,00 TL'dir.
Alışveriş merkezinin bulunduğu arsanın değeri : 57.071,44*1.000,00 TL = 57.071.440,00 TL'dir.
Taşınmazın arsa ve İnşaat yönünden Toplam değeri= 24.203.124,00 TL +1.933.586,00 TL +57.071.440,00 TL =83.208.150,00 TL'dir.
Taşınmaz içerisinde bulunan ağaçların 2021 yılı itibarı ile toplam değeri = 248.817,80 TL
Taşınmaz üzerinde bulunan ve makine mühendisi bilirkişi tespitleri
Yaklaşık 57071,44m2 arsa alana sahip alış veriş merkezi olarak kullanılmakta olan iş merkezinin muhtelif yerlerinin ısıtma, havalandırma, soğutma ve sıhhi tesisat sistemlerinde kullanılan cihaz ve ekipmanların değerleri yapılan piyasa araştırması sonucu yaklaşık değerleri aşağıdaki gibi belirlenmiştir.
Taşınmazda bulunan makine ve ekipmanların toplam değeri 1.050.000,00 TL olarak tespit edilmiştir.
Taşınmazın arsa, inşaatlar, arsanın üzerinde bulunan agaç ve makineler yönünden Toplam değeri= 24.203.124,00 TL +1.933.586,00 TL +57.071.440,00 TL+ 248.817,80 TL +1.050.000,00 TL =84.506.967,80 TL'dir
Adresi : Taşınmazın Bulunduğu Adres 4 Adet Yola Cephesi Olması Ve 4 Adet Giriş Çıkış Kapısı Olması Nedeniyle 4 Farklı Adresi Bulunmaktadır. Kuzey Tarafı: Yenişehir Mah. Işın Çelebi Cad.; Doğu Tarafı: Yenişehir Karaman Merkez
Yüzölçümü : 57.071,44 m²
Arsa Payı : Tam
İmar Durumu : Var Arsanın bulunduğu konum itibarı ile kıymetlidir. Ticari bir arsa olup T2 emsal uygulaması , Yükseklik serbest emsal 1,35 katsayısından dolayı. Toplam olarak inşaat yapma alanı 57.071,44m² X 1,35 m²= 77046,44 m² alanında işyeri olmak üzere bina yapılabilir vaziyettedir. Buna göre 5264 ada 2 parsel 57.071,44 m² olduğuna göre 57.071,44 m² X 1,35m²=77.046,44 m² alanında işyeri olmak üzere bina yapılabilir vaziyettedir.
Kıymeti : 84.506.967,80 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler: 3402 sayılı kanunun Ek 1. Maddesi uygulamasına tabidir. (Tapu kaydı gibidir.
1. Satış Günü : 22/02/2023 günü 10:00 - 10:15 arası
2. Satış Günü : 22/03/2023 günü 10:00 - 10:15 arası
Satış Yeri : Karaman Belediye Başkanlığı Müzayede Salonu Merkez/KARAMAN
Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanın yirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşinci günden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini, rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesini (Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi 2020/1057 Esas, 2020/1064 Karar sayılı kararı, Onama: Yargıtay 12. Hukuk Dairesinin 2021/1635 Esas, 2021/3021 Karar sayılı kararı) Karaman İcra Dairesinin T. Vakıflar Bankası Karaman merkez Şubesinde bulunan TR450001500158007290495852 İBAN numaralı hesabımıza T.C. Kimlik ve dosya numarası yazılarak yatırılması veya bu miktar kadar milli bir bankanın şartsız kesin ve süresiz teminat mektubunu vermeleri gerekmektedir. Satış mahallinde NAKİT TEMİNAT ALINMAYACAKTIR. Yabancı para kurunda günlük değişimler olması ve 805 sayılı Kanunun 1. Maddesine göre döviz teminat olarak kabul edilmez. Bu taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklı satış isteyen hissedar veya ilgililer artırmaya iştiraki halinde alacağı mezkur nispet reddesinde ise ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV, 1/2 tapu harcı ile teslim masrafları alıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2020/78 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.
